最近一段时间是中报季,很多房企因此备受关注,朗诗就是其中一家。
8月19日,朗诗绿色集团发布2019年中业绩报告:今年上半年其净利润4.6亿元,同比上涨25%,其中,实现核心净利润4.5亿元,同比增幅39.1%,毛利率较去年同期相对稳定,22%的净利率则比2018年同期上升3.8个百分点,业务经营延续了总体平稳、稳中向好、稳中有进的良好发展态势。
然而,不少人却将目光聚焦于114.8亿元的销售额上。当然,这也正常。毕竟,过去几年大量房企都在冲千亿甚至三千亿,以规模论英雄是业内和舆论普遍认知。
其实,很多人看不懂的,恰恰是朗诗自己的选择。今年上半年销售额略低于预期(具体原因后面会讲)只是这种选择的一个结果。而且,在销售额未增加的情况下,利润仍然保持较高速的增长,正好说明了朗诗“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”的战略正在彰显成效。
相比之下,今年上半年一些销售额大幅增长的公司,利润却断崖式下跌。为何朗诗能保持规模和利润的平衡,甚至利润增长超过规模增长?下面,明源君来详细剖析朗诗是怎么实现的。
没合适的地就宁愿不拿 保证每个项目都有利润
对房企来说,土地是最重要的生产资料——地拿对了,今天的土储就是明天的销售规模;可是,如果地拿错了,那土储就是定时炸弹。
拿错的典型标志就是拿贵了。前不久的博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会上,金科地产联席总裁方明富在演讲中就指出,去年(2018年)30家上千亿的房企,2015年拿地的百分之九十的项目是赚钱的;2016年项目拿地后,则有41%是赚钱的,50%是平的;2017年赚钱的是31%,10%是平的,其他的是亏损的;2018年45%是赚钱,10%是平的,其他的是亏的。
由此可见,拿地的重要性。目前,一些房企虽然拿了很多地,但实际上很多是不赚钱,或者是效率比较低的。
朗诗的原则是不拿高价地。
由于限购限价等,现在整个市场的销售情况不是太好,融资渠道又不断收紧,这个时候,如果拿了很多高价地,就会有很大问题——无论企业规模大小,因为房企的负债率普遍偏高,如果一家大房企负债率很高,短期到期的偿债压力很大,拿了很多高价地,销售比较差,新的融资又融不到,同样会很麻烦。相反,即便是小房企,如果负债率不高,地也不贵,那就很难被淘汰掉。
今年上半年,大家都在抢地,一块地往往几十家房企争夺,导致地价较高。朗诗对此保持谨慎的态度,投资条线没有完成计划。田明却说,这样才好,因为当市场上价格非常高的时候,你非要把地拿回来,那极有可能拿回来的项目有问题。
730政治局会议,首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,算是给下半年乃至更长一段时间的房地产政策定了调。调控不仅没有放松,还在加码,使得一些房企压力山大。
这时候,朗诗却开始活跃起来。据明源君了解,目前在杭州、南京、成都等地,朗诗都积极报名参加土拍,广撒网,但依然不追高,性价比高的、有投资价值的才拿。
田明表示,如果为了开发量,为了签约销售,就牺牲利润拼命的拿地,这是不够理性的。经营企业,并不是过了今年明年就不过了,朗诗更看重的是长远的发展,项目做了以后要有利润,这样才能活的更长一点。
由于2018年以及2019年上半年投资目标均没有达成,对合约销售产生一定的影响。不过,正因为如此,才使得朗诗能够保持良好的盈利情况。
而且,朗诗2019年全年400亿的销售目标暂时维持不变。
一方面,朗诗方面曾表示,2019年预计将新增约500亿元货值的土地储备,且土储集中在长三角一二线城市,进入下半年以来,朗诗已经开始积极拓展土储;另一方面,截至2019年6月,朗诗总土储面积(可售部分)约670万平米,其中委托开发项目约290万平米,总可售货值估计约1220亿元。
安信国际分析师黄焯伟对此表示,“朗诗市场深度较为稳固, 2019年去化率若能够保持在过往水平,估计约85%,销售额相当于约425亿元。”
绿色差异化产品 保证销售的溢价
供不应求的市场环境下,快速复制产品是做大规模的不二法则。有些房企甚至一张图纸全国复制。
朗诗很早就开始做差异化。自2004年起,朗诗提出“绿色地产”的概念,以绿色差异化作为自己多年来的发展策略。
因为房地产行业具有本地化和同质化的显著特点,这使得具有一定产品差异性的房业,往往更具有发展潜力,“差异性”也成了一些中小房企用来进行市场营销的一种竞争优势或者突破口。
朗诗不像有些房企只是将差异化做噱头,而是踏踏实实在做。
朗诗是全国所有开发商当中唯一一个提出气密性控制标准的企业,没有任何一个中国房企在做,但朗诗现在就有这样的企业内部标准。
朗诗有一个概念叫“朗诗出品”,朗诗出品的项目才能挂朗诗,才能打朗诗的标(因为朗诗有轻资产业务,下面还会提到)。为了保证品质,朗诗要求,能纳入“朗诗出品”的项目最好是全程由朗诗负责,最低的标准,朗诗也要控制产品的打造和营销——这两条任何一条不在朗诗控制之下,朗诗都不会接。
当然,做绿色住宅,需要在保温材料、门窗系统等上面花费更多的钱,但整体算下来是划算的——无论是对客户还是对朗诗。
朗诗在南京地区做过一个实验:拿朗诗一个差异化的房子模拟好几种其他的运行模式,比如冬天采用地暖采暖,采用小型中央锅炉或者开空调这种方式采暖,夏天则用分体机来制冷……这些模式跟朗诗设计的系统相比,能耗的消耗巨大。其他模式一个夏季的能耗,够朗诗设计的系统用全年,既减少了能耗和碳排放,又帮客户省了钱。
因此,客户愿意为此付费。朗诗以绿色节能、恒温恒湿恒氧主打的差异化产品,售价与同地段的其它项目相比,溢价很明显。
目前,朗诗绿色住宅产品已升级发展至第四代,“乐府系”、“熙华府系”、 “未来街区系”等多条产品线进入标准化工作赛道。
虽然近年来越来越多的房企开始进驻“绿色住宅”的领域,但是根据标准研究院连续三年评选出的中国绿色房企排名显示,朗诗均位列前五位。这也是朗诗盈利能力强的重要原因之一。
转型轻资产模式,靠本事吃饭 既能穿越周期,又能保持盈利
在企业经营方面,田明曾直言:“我们是一个喜欢熊市的公司,因为我们靠本事吃饭,不靠资本吃饭。”过去几年,在众多房企以高负债、高周转模式冲刺千亿规模时,朗诗却偏于保守,大力去杠杆,转型轻资产。
截至2018年年底,朗诗净负债16.2亿元,净负债率仅34%,远低于房企70%的平均水平。截至2019年6月30日,朗诗的净杠杆比率由去年同期的70.6%下降至50.4%!维持行业较低水平。现金对短债比约2.3倍,拥有较好的流动性。
转型轻资产,是其能够保持低负债率的重要原因之一。
朗诗转型轻资产是基于对行业大势的判断。2014年,朗诗预判整个房地产行业将发生深刻变化——增量开发将逐步放缓以及见顶。
虽然由于去库存、棚改货币化等刺激,此后三年又迎来了一轮楼市牛市,但是田明认为,行业的大趋势并未改变。
轻资产至少给朗诗带来了以下几大好处:
一是穿越周期的能力。
如上所说,如果地买贵了,那一切就砸了。像朗诗这样的公司,要求每个项目都要有利润,地太贵了就不拿。如果全部都是重资产,拿高价地风险太大,不拿地团队就没事干,人才就会流失。轻资产模式可以有效解决这一困境——地价贵、投资机会少的时候,可以做一些股权占比小的合作项目。甚至有段时间,纯粹是帮人家代建,虽然朗诗没有任何股权,但是能够算得过账,养活团队,维持公司正常运营和维护朗诗品牌。这使得朗诗可以更好地度过行业低谷期。
▲来源:朗诗社会责任报告
二是良好的盈利能力。
今年上半年,朗诗剥离长租公寓业务,因而衍生的一次性开支引起行政开支同比上升51%至3.9亿元,导致营业利润约1.6亿元,利润率约7.4%,同比下降6.5个百分点。可是,扣除汇兑、投资性物业公允值收益、出售附属公司收益等非核心项目,核心净利润同比上升6%至2.6亿元。核心净利增长高于营业利润的主要原因是应占合联营企业业绩所致,有关收益同比上升115%至3.9亿元。
因为在轻资产项目中,除了股权对应的投资回报,朗诗的收入还有开发服务费、操盘费、营销费、管理费、产品整合费,以及超业绩分成费。在操盘项目的时候,朗诗作为操盘方会跟几个股东商量好,对项目的IRR、净资产收益率或销售利润率,定义一个成功的标尺,如果超过这个成功标尺,超过的部分朗诗会获得一定的奖励,而且这个奖励往往是超额累进的。
田明对轻资产这个说法其实不是很认同,因为朗诗也会投钱,最高的会达到五五开,一般会达到30%,只有少数是5%或者没有股权的。因为钱太少,人家可能不信任你。其实本身也是重资产,只是将重资产变轻了一点。
2014年的时候,朗诗几乎百分之百的重,所有的项目全朗诗自己的股东权益;到了2015年底的时候,已经降到70%;2016年底,降到了40%;到了2017年又降到30%,然后就基本上在这个区间波动。
在规模和利润之间保持平衡 服务性收入将带来估值提升
2014年底,朗诗的战略转型除了产品差异化、资产轻型化之外,还有一个收益多样化的目标。
半年报显示,2018年上半年朗诗房地产开发及销售收入约为15.7亿元,占总收入20.45亿元的76.8%,项目开发管理服务部分的收入2.4亿,占比12.1%。跟很多其他房企相比,朗诗的多元化战略转型算是成功,毕竟很多同时期转型的房企,都不敢将非地产销售的收入列入到报表里面。
像朗诗这样的房企,还有不少,当下很多人对此还不理解。然而,明源君认为,每一家企业选择自己的道路,都不会是一时头脑发热。
今年8月7日,田明在三亚博鳌房地产论坛上就表示,高歌猛进20年的房地产的大发展时期已经过去了,因为在我们全国各地的成交里面,投资性的比重占得非常之大。
因此,相比一味地蒙头狂奔冲规模,朗诗更注重规模和利润的平衡,同时坚持多元化的布局和发展。类似朗诗这样的企业,其价值在未来会慢慢凸显出来。因为资本市场——尤其是境外资本对纯粹的开发商估值普遍很低,对收入来源多元的企业,估值要高得多。
明源君注意到,朗诗绿色集团在公布中期业绩报告的同时,还宣布拟由“朗诗绿色集团”更名为“朗诗绿色地产”。对于再度更名的原因,朗诗方面表示,更改公司名称有利于凸显及匹配公司聚焦绿色地产核心业务,有助更好地反映公司业务的新发展策略,亦有利于公司及其股东的整体利益。
这并非朗诗唱高调,因为朗诗当初是借壳上市的,业务是一点点滚起来的,而且公司包含的业务比较多,资本市场对自己看不太懂的东西,就容易给低估值。比如,虽然长租公寓长期是向好的,因为按照测算,租期12年的房子,前几年就是亏损的,要到第五或第六年才开始盈利,但是放在上市公司体系内,就会拖累估值和股价。如今,长租公寓已剥离给朗诗集团,上市公司变得更加纯粹了。
可是,朗诗绿色地产又跟其他很多房企不一样,因为无论从哪个指标上看,朗诗都已转型升级了——不仅在差异化产品上与众不同,而且在商业模式、开发模式、收入的构成上也与众不同。
朗诗的利润里面,既有传统的房地产重资产的收入(股权的那部分投资回报),也有开发服务收入(前面提到的开发服务费、操盘费、营销费、管理费、产品整合费,以及超业绩分成费)。这部分利润,现在都是按照土地变现产生的利润去估值的,是开发-销售的逻辑,市盈率只有3-7倍。相比之下,这几年上市的物业公司普遍有30倍左右的市盈率。如果朗诗服务部分的收入能够像物业公司那样估值的话,市值会有相当大提升空间。
来源：中华网
