投资风向标
作为楼市成交的传统旺季，“金九银十”一直是观察全年楼市的重要窗口期。伴随着众多的政策利好，2015年的楼市自年初开始稳步回暖。而10月央行“双降”、广州公积金新政和十八届五中全会决定放开“全面二孩”等利好政策迭出，更是进一步让“银十月”成色十足。
数据显示，10月份全国主要城市新建住宅价格指数环比、同比继续双涨，且涨幅均有所扩大。在众多政策助力之下，不少刚需购房族纷纷出手，而包括“换房一族”在内的改善型购房者也逐渐加入到买房大军中，推动成交量继续走高，全年楼市平稳回升。
2015年10月
全国100个城市
（新建）住宅平均价格为10849元/平方米
环比上涨0.30%，涨幅较上月扩大0.02个百分点
同比上涨2.07%，涨幅较上月扩大0.71个百分点
住宅价格中位数为7116元/平方米
环比下跌0.38% 同比上涨1.64%
十大城市（新建）住宅
均价为20191元/平方米
环比上涨0.65% 比上涨6.65%
数据文本：牛思远 数据来源：中国指数研究院
○案例
房贷政策落地 换房族顺利“换手”
3年前，在广州从事金融行业的袁先生卖掉了位于海珠区的小房子，花了大约160万元购买了位于番禺洛溪板块洛涛居南区的一套87平方米二手房。这套三房两厅两卫的房子位于一楼，带一个72平方米的大花园，让袁先生“一见钟情”。
转眼3年过去，袁先生的儿子也到了快上小学的年纪，袁先生夫妻俩开始琢磨起买学位房。然而，中心城区的优质学位房对袁先生来说已经堪称“天价”，于是他转而选择了从幼儿园到高中均采用双语教学的私立学校。但优质的私立学校同样有着学位的问题，最好的选择仍是买一套有学位的房子。
换房需求遇上楼市利好政策，让袁先生压力小了不少。今年3月底，二手房交易营业税征收新政出台，二手房交易免征营业税的条件由购房满5年改为满2年，让他2012年购买的房子再转手可少交一大笔营业税，“竞争力”陡增。
从5月开始，袁先生陆续看了不少房子，最终选定了番禺一套135平方米的大三房，不仅是新房还送中英文双语学校的学位，但价格也不便宜——折后总价282万元。按广州二套房贷款首付七成计算，如果不卖掉原来的房子，袁先生购买新房需要支付的首付款需要近200万元。
“让我拿存款真的没那么多钱，只能两手准备。”袁先生说，自己洛涛居的房子已经提前还完了房贷，因此他面临两种方案：一是拿现在住的房子抵押贷款去付新房首付，二是卖掉老房子回收现金，再去买新房。第二种方案可以享受首套房三成首付政策，资金压力会减轻不少。
8月，已经选定新房的袁先生将洛涛居南区的房子放在中介挂牌，但不料放盘几个月，看房者寥寥。因为着急筹集新房的首付，袁先生这套房子价格一直在往下调，但来看房的一直都是每周一两个人的状态。到10月下旬，看房客突然增加到了每天两三个。
“感觉政策利好比较多，大家都决定出手了。”袁先生说，最终这套房子以183万元成交，而买家也是换房一族。原来的房子是位于海珠区东晓南的一套68平方米两房一厅，因为父母亲戚都在洛涛居南区，所以也想买在附近方便互相照顾。“听说也是卖了原来的房子，看房看了两个月，刚好赶上公积金贷款上限从80万提高到100万，所以很果断，看完我的房子第二天就定了。”
○市场
深圳继续领跑年底买家激增
中国指数研究院日前发布的中国房地产指数系统百城价格指数显示，2015年10月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10849元/平方米，环比上涨0.30%，涨幅较上月扩大0.02个百分点；较去年同期上涨2.07%，涨幅较9月有所扩大。
值得注意的是，住宅价格环比涨幅居前十位的城市中，去年以来房价涨势凶猛的深圳受高价楼盘入市影响，环比上涨3.49%，高居首位。而临近深圳的惠州和东莞，则分别以环比上涨3.38%和2.28%位列涨幅榜第二和第四位。
同比来看，10月深圳新建住宅均价较去年同期上涨高达32.66%，依然稳居100个城市的涨幅第一，甚至远超上海和北京。而在十大城市主城区二手住宅价格的涨跌排名中，深圳也以同比40.68%的涨幅傲视京沪广，仅在环比涨幅上以0.61个百分点屈居上海之后位列第二。
业内人士指出，受经济发展速度较快、人口持续流入及需求旺盛、购买力强劲等因素影响，深圳今年的房价涨幅一直较高。虽然10月涨幅较前几个月有所回落，但仍比国内绝大多数城市强劲。
11月7日，深圳龙华新区某楼盘在深圳湾体育中心开盘，因为客户数量远超预期，开发商不得不连续4次现场宣布追加房源。全部1637套房源6个小时内实现“日光”，签约金额预计达到60亿元，均价超过4万元/平方米。这次开盘，被当地购房者称为“演唱会式的开盘”，楼盘相关分销负责人也表示“见到的客户数量是近十年来最大的”。
相比之下，广州房价在“金九银十”反而有所走低，但成交量却同比去年大幅上涨。数据显示，广州今年前十个月的新房成交总量已超去年全年的成绩，预期为四季度的开端注入强大的动力。
据房王数据中心统计，10月的广州一手住宅价格录得今年月度最低。全市十一区成交均价14036元/平方米，环比9月下降5.6%，同比去年微降2.2%。不过，当月广州十一区网签一手住宅8161套，环比9月增11%，同比去年同期涨7.2%；成交面积911701平方米，环比升8.5%，同比增6.3%。
业内人士分析，广州10月成交量上涨主要是因外围区域拉升。外围区域楼盘多，货源充足，10月成交量占全市比重74.1%。受到政策、规划、地王等利好刺激，刚需人群的购买力得到有效释放，广州外围区域“银十月”成绩喜人。
二手市场方面，合富置业报告显示，双降、公积金贷款新政后首周，广州成交量微升。其中，天河东部市场反响较天河中心区更为明显，尤其是利好以刚需客为主的区域；海珠区滨江沿线向来备受刚需客青睐，在新政后的首个周六日看房量大增；白云、番禺等区婚房客入市较积极；越秀、荔湾等老城区市场反应并不明显。
合富置业报告分析，接近年底，预计将有不少急于在年底前买房入驻的需求急切型买家出动看房，首次购房的刚需客和打算购置婚房的买家需求也相对更为强烈，而换房客则要等性价比较高时才会出手。央行降息降准和公积金新政预期将为四季度销售冲刺期的到来增添动力，年底楼市或将呈现供需两旺的态势。
○政策
“双降”+公积金利好热点城市将平稳上涨
传统“银十月”，政策方面推出多重利好。全国房地产市场整体向暖，供应量上升，成交量保持平稳。
央行宣布自10月24日起，降息0.25个百分点，降准0.5个百分点，为降低购房成本再添助力。去年11月以来，央行连续进行了5次降息，5年期以上商业贷款的利率从6.55%降到了目前的5.15%。据估算，若购房者商业按揭贷款额100万元，贷款期限20年，采用等额本息还款，去年11月利率为6.55%时，每月月供7485.2元，经过5次降息后，每月月供现在只需要6682.7元，相比9个月前每月少还802.5元。
此外，央行将进一步改善企业融资环境，也将利好房地产企业。10月底召开的十八届五中全会提出了全面建成小康社会新的目标要求，表现在房地产方面，主要是创新驱动产业发展，调整人口政策以积极扩大社会消费、带动房地产需求，推动新型城镇化发展和城乡区域协调发展等。
从全国的情况看来，供应方面，10月份房企推盘再度发力，重点城市推盘量大幅上升；成交方面，在政策刺激和房企积极销售策略推动下，成交量保持平稳。
继双降之后，广州推出公积金贷款新政，市场交投热度较上月同期升温。10月26日，广州市正式实施住房公积金贴息贷款，并把个人最高贷款额度由现行的50万元调整至60万元。合富置业储备分区营业经理杨任表示，“公积金贷款最高额度提高之后，能够降低购房者的首付款支出，对于手头上资金不太多的刚需客来说，有利于提升他们入市的积极性。”
中国指数研究院认为，在持续宽松的政策环境下，购房需求将继续稳步释放；同时，随着年底临近，多数房企在年度销售目标和资金回款压力下，将采取更积极的销售策略，市场整体库存压力将继续缓解。从价格上看，不同城市仍将分化，热点城市房价或将继续平稳上涨，而库存压力较大城市将保持稳定甚至有所下调。
■前景
“全面二孩”后中大户型物业关注度或提升
10月份的另一重磅消息是十八届五中全会决定“全面放开二孩”。分析人士指出，政策落实后可能会提升3房、4房等中大户型和大户型物业的受关注度，但受制于目前楼价以及市场购买力等因素，仅由“全面放开二孩”政策的消息而拉动广州中大户型和大户型二手房成交量在短时间内大增的可能性不高。
来自合富置业的消息显示，10月29日传出“全面放开二孩”的消息后，部分大户型成交的热点楼盘在周末看房量录得明显增长，但二手市场上大户型物业成交未见放量。
据阳光家缘网站公布数据统计，10月30日至11月4日面积在120平方米以上的二手住宅网签量为176套，比10月24日至10月29日下降8.8%；而10月30日至11月4日面积在120平方米以上的二手住宅的成交比例约占整体市场的15.4%，也较29日前同比有所下降。
总体看来，“全面放开二孩”消息传出后市场反应理性。合富置业市场经理梁燕明表示，待“全面放开二孩”正式落地后，有可能对大户型物业市场的成交产生利好，但大户型物业成交量的进一步放大仍将受限于楼价以及买家的购房预算，短时间内二手市场上大户型成交激增的可能性不大。
不过，市场对优质学位房的需求有可能进一步增多，而家长持有学位房的时间亦有可能因“全面放开二孩”政策的实行而相应有所延长。从长远来看，市场对优质学位房的需求有可能增加，将对优质学位房的价格产生有力的支撑，建议对学位房有需求的买家趁早入市。
来源：人民网
