2018年可以算得上是房地产行业分水岭的一年。随着今年“四限”调控政策的出台,连行业传统意义上的“金九银十”也已不复存在。据最新数据显示,2018年10月全国40个主要城市成交面积环比下降5.91%,其中近六成城市呈现环比下降。

在这样的环境下,行业龙头企业人人自危,中小房企的日子料想也更不好过。但笔者近期在中小房企中发现朗诗绿色集团(0106.HK)这样一家公司,在行业火热时并不算出众,反而能在这种行业“寒冬”更凸显价值。

价值在何处?咱们先从行业说起。今年房地产行业最让人记住的声音莫过于是万科喊出的“活下去”了,2018年房地产行业出现了史上最难融资困境——银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨等等,对房企的资金情况造成重大影响。

但在大家都焦头烂额的时候,朗诗却一副“云淡风轻”的样子。根据2017年业绩数据显示,朗诗绿色集团实现核心净利润9.32亿,增长132%;其中朗诗出品合约销售321亿,增长13%,获得开发服务收入7.5亿,增长37.1%,轻资产业务的核心净利润为3.1亿元,增长14%。在业绩强势增长的同时,朗诗的负债状况却与传统房企大不相同。根据数据显示,截至2018年上半年,朗诗绿色集团的净负债与股东权益比例为47.2%,在上市公司TOP100中排到第26位,若仅计算港股公司则排到第10名,远优于行业平均净负债率为84.69%(因为房地产行业有较多预收账款计入负债,相对于资产负债率,净负债率所呈现出的财务状况更加直观)。除此之外,朗诗在项目储备方面也没有过多压力。截止2018年6月底,朗诗拥有的项目储备可售面积约615.14万平方米,预计可售货值高达1095.9亿元,以去年全年销售面积32.39万平方米来计算,其现有项目储备足以保障未来数年高速发展需要。

(资料来源:亿翰智库)

朗诗背后的秘密

在笔者仔细研究之后,发现朗诗能持续地保持健康状态地扩张,最核心的秘密武器还是公司的资产轻型化运营方式——“小股操盘”。其实“小股操盘”的概念提出并不算新颖,早在2013年,万科便在国内率先提出这个轻资产开发模式(可以看到万科的净负债率在TOP100中的排名也挺靠前)。顾名思义,即通过联合有需求的金融机构、国企央企以及中小型地产开发商等共同开发地产项目,而公司通过小额持股的方式,获得项目的操盘权。

对于朗诗来说,公司的项目持股比例一般在30%左右,能最大程度地在公司完成扩张的同时,降低公司的资金压力。从2014年开始,朗诗就没有全资开发的项目,截至2017年底,朗诗独立第三方委托开发的管理项目共26个,可售面积约274.6万平方米,预计可售货值约495亿元。从分部表现来看,公司“第三方管理”的业务收入2015年的约1亿元,增长至2017年的7.53亿元,两年时间增长超过7倍,在总收入中的占比也增长至约12%。除此之外,截至2017年底,朗诗的核心ROE也达到了27.6%的高水平。

但是看到这里相信有人会问了,如果真的有这么好的轻资产模式,为什么只有朗诗能持续使用?各位不妨接着往下看。

小股操盘,Hold得住才是关键

正如前文所说,小股操盘的优势就是在于能加快扩张速度,但其劣势也同时出现在“小股”上。由于并不控股,所以难免在项目收入上会有部分让步,所以“小股操盘”并不一定适合于重点关注规模扩张的房企。参考两个近期转型小股操盘的上市公司:2017年金地集团销售金额达到1408.1亿元,对应销售面积766.7万平方米,同比分别增长39.9%和16.5%,但营业收入却只录得376.62亿元,同比下降32.15%。花样年2017年销售业绩201.64亿元,但实现营业收入只录得97.83亿元,同比下降10.42%。而相比起来,朗诗2017年总营收录得62.14亿元,同比增长28.3%。从2014年开始轻资产化以来,朗诗2015-2017年的营收复合增长率高达86%,真的是“橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”。

除了收入方面的影响之外,另一个关键点就在于“操盘”。公司在不控股的同时还要拥有“操盘权”,其实际所能依靠的就是公司的品牌价值。比如万科作为行业内的第一梯队,其品牌和产品体系,包括信用资源(融资资源)和采购资源都是保证“操盘”的重要筹码。那么,朗诗的筹码是什么?

绿色建筑科技领先者

正如公司名字提到的一样,朗诗绿色集团的核心竞争力在于公司的绿色建筑技术。朗诗从2004年起涉足绿色地产开发,旗下绿色住宅产品目前已升级发展至第四代。通过应用绿色建筑技术,朗诗能做到屋内“恒温、恒湿、恒氧”,实现健康、舒适、智能、节能、环保等住宅特点,提升住宅产品的人性化指标。

正是通过这样领先的建筑技术,形成了 “朗诗出品”的品牌效应。从销售表现来看,“朗诗出品”最直接的好处就是较大的溢价空间,从公开资料来看,朗诗钟山绿郡开盘时价格为2.2万/㎡,比周边同档次的项目溢价37.5%。无锡朗诗太湖绿郡较周边项目溢价率30%。虽然价格高出不少,但是去化速度并没有降低。拿朗诗最近的楼盘为例,苏州太湖新城的朗诗新郡今年11月25日开盘,当天便认购460套,去化率达到95%。

“朗诗出品”能做到卖得贵又卖得快,就是朗诗能持续做到“小股操盘”的原因,同时也成为了朗诗能“活下去”的秘密武器。

多元化之路

当然,除了能“活下去”,销售市场的下滑也在迫使房企寻求新的增长空间,最直接的表现就是从年初开始,多家地产公司掀起的“去地产化”更名潮。而至于多元化的尝试,每家房企都有自己不同的选择。

(资料来源:克而瑞)

作为改名潮中的一员,朗诗也在今年从“朗诗绿色地产”正式更名为“朗诗绿色集团”,从单一的地产开发公司,发展成为以绿色环保为核心,由多种业务组成的纵向一体化综合型绿色集团,拥有了更多不同业态的公司和事业部,更广阔的业务版图,更多的员工、客户和合作伙伴。

在长租公寓方面,目前朗诗推出了长租公寓品牌“朗诗寓”,主打中高端市场。截至2018年11月,朗诗寓已在北上广深、杭州、南京、成都、苏州、西安、无锡、宁波、合肥、佛山、重庆等城市获取近100个项目,房量近4万间,在营房量约1.3万间,业务规模位列全国集中式公寓运营企业前五。11月22日与平安不动产合作的朗诗寓森兰店在上海正式营业,也代表朗诗长租公寓进入新的发展阶段。

(资料来源:公司2018年中报)

虽然发展规模迅速,但是从朗诗的中期业绩来看,长租公寓目前仍是处于前期投入阶段,以中高端长租公寓的保守定价4500元/月计算,若朗诗5万间的长租公寓能全部投入运营,预计将产生至少27亿元的营业收入,以2017年的营业收入62.14亿元来计算,朗诗在长租公寓的营业收入能额外贡献40%左右的收入。对朗诗这样体量的房企来说,无疑是规模上的重大提升。

房企的转型是一项长期的工作,要是现在就讨论各个房企多元化的成效,笔者觉得还为时尚早。从上半年财报来看,目前房企营收的主力军还是房地产开发业务,多数房企房地产销售收入占比都在9成以上,并且多数多元化尝试尚在前期投入阶段,现在就盖棺定论也不太现实。但不管怎么说,对于朗诗来讲,目前仍有时间和机会,毕竟只要能“活下来”,未来就有继续发展的可能。

而回到二级市场的层面来看,目前朗诗的市盈率仅在5倍左右,主要还是公司流动性不足的原因,让市场无法充分反映出公司的价值所在。值得注意的是,集团主席在今年多次增持,充分反映了主席对公司前景的看好。在行业“寒冬”渐行渐近之时,朗诗基本面的抗风险性加上多元化业务的发展潜力,应该还能给公司相当大的提升空间,大家不妨拭目以待。

来源：财经网